מודד מוסמך בלוד

מדידה במרקם בנוי צפוף וותיק

במרקם הוותיק של לוד המבנים צמודים, החצרות פנימיות והמגרשים קטנים, ואלה תנאים שמכתיבים את שיטת המדידה. קליטת הלוויינים בין קירות גבוהים ובחצרות סגורות חלקית ולעיתים מוחזרת מקירות סמוכים, כך שתוצאה שנראית תקינה על המסך יכולה לסטות בפועל. לכן העבודה שם נשענת על תחנה כוללת, שמודדת זוויות ומרחקים מנקודה ידועה ואינה תלויה בלוויינים כלל, כשנקודת הבסיס נקשרת לרשת הבקרה הארצית במקום פתוח סמוך. בפרויקט אחד משתמשים לעיתים בשתי השיטות, וכולן נקשרות לאותן נקודות בקרה, כי אחרת ייווצרו פערים בין חלקי המדידה שיתגלו רק בהמשך.

הסדרת גבולות כשאין סימון פיזי מהימן

שאלת הגבול בלוד נשאלת לעיתים קרובות במרקם שנבנה בהדרגה לאורך שנים. גדרות רבות הוקמו במקום שהיה נוח לבנות בו, מבנים הורחבו לכיוון שהיה פנוי, ולא תמיד יש קשר בין מה שעומד בשטח לבין הקו הרשום. מודד מוסמך קובע את הגבול על סמך מסמכי הרישום ורשת הבקרה הארצית ומסמן אותו בשטח, וזו קביעה מקצועית ולא הערכה. חשוב להבין מה המפה עושה ומה לא: היא מראה איפה עובר הגבול הרשום ומה המצב בפועל ביחס אליו, והיא המסמך שאפשר להציג לשכן, לוועדה או להמשך טיפול. היא אינה מכריעה בסכסוך ואינה משנה רישום, ופער שהתגלה בה הוא לרוב תוצאה של דרך הבנייה ולא של כוונה.

מה מפת המצב הקיים צריכה לתעד לפני התחדשות

לקראת הליך התחדשות עירונית המפה נדרשת לתעד לא רק את גבולות המגרש היבשים אלא את המבנה הקיים במלואו: מספר הקומות בפועל, שטח הרצפה האמיתי, גובה התקרות ומיקום כל תוספת שנבנתה במשך השנים על ידי דיירים שונים, גם אם היא לא מופיעה כלל בתכניות המקוריות. הפירוט הזה חשוב מאוד כי הוא הבסיס לחישוב הזכויות של כל דייר בהמשך התהליך, ולא רק לתכנון האדריכלי של הבניין החדש. בבניין רב דיירים כל טעות קטנה במדידת שטח דירה אחת עלולה להתגלגל למחלוקת בין כל השכנים, ולכן העבודה כאן דורשת ביקור בכל יחידה ולא רק מדידת המעטפת החיצונית של הבניין כולו. במרקם ותיק כמו זה שבחלקים מלוד, בדיקה מדוקדקת בשטח מול מה שנרשם בעבר היא כמעט תמיד השלב הראשון והחשוב ביותר, עוד לפני שמתחילים לדבר בכלל על צורת הבניין החדש.

תשתיות ישנות שאין להן תיעוד מדויק

במבנה ותיק קווי מים, ביוב וחשמל הונחו לעיתים במשך עשרות שנים ובלי תיעוד עקבי ואחיד, כך שהתכנית הקיימת, אם היא בכלל קיימת ונשמרה, לא בהכרח משקפת את המצב האמיתי מתחת לפני הקרקע. לפני עבודות הריסה או חפירה במסגרת הפרויקט אנחנו ממליצים תמיד לאתר ולתעד את התשתיות הקיימות בשטח, כדי שקבלן לא ייתקל בקו שאיש לא ידע על קיומו מראש. באזורים ותיקים לעיתים יש גם תשתיות שיצאו משימוש ואיש אינו זוכר את מיקומן המדויק, לצד תשתיות פעילות שממשיכות לשרת מבנים סמוכים, וההבחנה בין השתיים חשובה לא פחות מהאיתור עצמו. תיעוד כזה חוסך עצירת עבודה בלתי צפויה, וכן נזק אפשרי לתשתית שעדיין בשימוש בזמן שהפרויקט כולו מתקדם סביבה.

מה מודד מוסמך עושה בלוד

מודד מוסמך בלוד עובד ברובו על מה שכבר קיים: מפת מצב קיים לפרויקטי התחדשות עירונית, מפת מדידה להיתר בנייה במרקם הוותיק, מדידות באזורי התעשייה והמלאכה, והסדרת גבולות במקומות שבהם הרישום והמציאות התרחקו זה מזה. עבודה על שטח ריק היא כאן המיעוט.

הלקוחות מגוונים בהתאם. יזמים וקבלנים בפרויקטי פינוי בינוי והתחדשות, בעלי עסקים ומבני תעשייה שצריכים מדידה לתכנון או לבדיקת שטח, ובעלי נכסים במרקם הישן שמרחיבים, מסדירים או מבקשים לרשום מה שקיים. כל אחד מהם מגיע לאותה נקודה: מה בדיוק קיים בשטח, ומה מזה מופיע במסמכים.

התוצר שנדרש כאן הוא לרוב מפה טופוגרפית, כלומר מפה שמציגה גם תבליט, ולא מפה מצבית, שהיא מפה טופוגרפית בלא תבליט. במרקם בנוי ותיק המפלסים אינם אחידים: חצרות הועלו והונמכו לאורך השנים, מדרגות ורמפות נוספו, והפרש הגובה בין המבנה לרחוב משתנה לאורך החזית. בלי תבליט אי אפשר לתכנן גישה, ניקוז או חיבור בין מבנה חדש לקיים.

הבקשות מוגשות לוועדה המקומית, שדורשת מפה עדכנית וחתומה בידי מודד מוסמך בעל רישיון מטעם המרכז למיפוי ישראל. רק מי שביצע את המדידה בפועל רשאי לחתום, ואי אפשר להעביר מפה לחתימה של מודד אחר. אנחנו מספקים את המפה בפורמט להגשה יחד עם קובץ DWG לאדריכל ולמהנדס, כדי שהתכנון ייבנה על המדידה עצמה.

מלאי בנוי ותיק: הפער בין הרישום למה שעומד בשטח

בלוד הפער הזה הוא לב העבודה. במרקם הישן נבנו לאורך עשרות שנים תוספות, קירויים, מחסנים וחלוקות פנימיות, חלקם בלי שהתכניות עודכנו, ולעיתים חלקה אחת נרשמה בשלמותה בזמן שבפועל עומדים עליה כמה מבנים בבעלויות שונות. מפת מדידה עדכנית היא הדרך היחידה לדעת מה באמת קיים, וזה מה שהוועדה בוחנת מולו.

כשצריך גם לעגן את המצב ברישום, ההליך הוא תצ"ר, תכנית לצורכי רישום. היא מודדת את הגבולות בשטח, מעגנת אותם ברשת הבקרה הארצית, ובשונה ממפת מדידה רגילה היא עוברת ביקורת של מודד מבקר מטעם המרכז למיפוי ישראל עד לאישורה כשרה לרישום. רק אחר כך אפשר לרשום כל יחידה בנפרד בלשכת רישום המקרקעין.

המבנים עצמם מוסיפים אתגר טכני. במרקם צפוף עם חצרות פנימיות ומעברים משותפים קליטת הלוויינים חלקית, ולכן מקימים נקודות בקרה בחוץ ומעבירים מהן את הדיוק פנימה בתחנה כוללת. חלק מהחללים נגישים רק דרך כניסה של שכן או מעבר משותף, ולכן התיאום מראש קובע את לוח הזמנים יותר מהמדידה עצמה. כדאי לברר מי מוסמך לאשר כניסה ולרכז את כל הכניסות ליציאה אחת.

בפרויקט התחדשות המדידה נושאת משקל נוסף, כי היא הבסיס גם לחישוב הזכויות ולא רק לתכנון. שטח הדירות הקיימות ושטח המגרש הם שני הנתונים שהמשא ומתן עם בעלי הדירות נשען עליהם, ולכן פער שמתגלה מאוחר אינו נשאר בגדר בעיה תכנונית. במבנים ותיקים שבהם הקירות אינם ישרים והתכניות המקוריות אינן תואמות את המציאות, מדידה מדויקת של הקיים היא מה שמאפשר דיון מבוסס במקום ויכוח על מה שזוכרים.

מדידה באזורי התעשייה והמלאכה של לוד

מדידה במבנה תעשייה שונה ממדידה בבית מגורים במה שנמדד יותר מאשר בשיטה. יש חללים בגובה כפול, גלריות, רציפי פריקה, סככות וחצר מקורה, וכל אחד מהם עשוי להיכלל בחישוב השטח או לא, לפי המטרה שלשמה המדידה נעשית. באזורים הוותיקים בלוד נוספו לאורך השנים מבנים וסככות שאינם מופיעים בתכניות, ולכן רק מדידה בשטח קובעת מה קיים.

לכן חשוב לומר מראש לאיזו מטרה המדידה מיועדת. מדידה לרשות, מדידה לעסקה ומדידה לתכנון שיפוץ דורשות פירוט שונה ולעיתים גם שיטת חישוב שונה, ותוצאה שנמדדה למטרה אחת אינה בהכרח מתאימה לאחרת. אנחנו מציינים במפורש מה נכלל בכל שטח ובאיזו שיטה נמדד, כי בלי זה אי אפשר להשוות בין מספרים ואי אפשר להישען עליהם מול גורם שלישי.

בשטחי תעשייה ותשתית התיעוד התת קרקעי חשוב במיוחד. יש שם ריכוז גדול של קווי מים, ביוב, חשמל ותקשורת שהוסטו והוחלפו לאורך הזמן, והתכניות הישנות לא תמיד תואמות את המצב. איתור מקדים מסמן את התוואי לפני שמכניסים כלי לקרקע, ופגיעה בקו עוצרת את העבודה ומגלגלת אחריות לכיוון המבצע.

בעבודות עפר ופיתוח באזורים האלה נדרש גם חישוב כמויות, והוא נמדד ולא מוערך. מודדים את פני השטח פעמיים, בתחילת העבודה ובסופה, והנפח שהוזז הוא ההפרש בין שני המצבים. באתר שנמצא בתוך מרקם קיים החישוב מורכב יותר, כי החפירה מתבצעת בקטעים ובזמנים שונים ולא בבת אחת, וכל קטע צריך מדידה משלו. בסיום מופקת מפת עדות שמתעדת איפה הונחה כל תשתית לפני שכוסתה.